[摘要] 避免峨眉山二手房买卖纠纷 需卖方夫妻都签字。当记名产权人不经配偶同意,自作主张卖掉名下的房产时,配偶或是觉得卖亏了想反悔,或是由于夫妻感情不好,觉得另一半是在偷偷转移共同财产,于是常常主张另一方未经其同意处置夫妻共同财产,房屋买卖合同无效。
避免峨眉山二手房买卖纠纷 需卖方夫妻都签字。当记名产权人不经配偶同意，自作主张卖掉名下的房产时，配偶或是觉得卖亏了想反悔，或是由于夫妻感情不好，觉得另一半是在偷偷转移共同财产，于是常常主张另一方未经其同意处置夫妻共同财产，房屋买卖合同无效。
生活中,由于各种原因,不少家庭都存在着这种现象:房产证上只写有夫妻一方的名字,而房产证办理的时间却是在结婚后。这到底算是夫妻共同财产还是个人财产,夫妻双方往往各执一词,这就为日后的矛盾埋下了隐患。在此情况下，夫妻与买房的第三人之间引发了不少官司。本期峨眉山房天下精选了我市法院近期宣判的两个相关案例，希望能对广大读者防范房屋买卖风险有所启示。案例1男子状告妻子低价卖掉共有房
法院：登记在女方名下，女方对该房子拥有处分权
大牛和小佳（均为化名）于2006年登记结婚。2009年9月，他们从别人那里购买了晋安区的一套商品房。该房产过户登记到小佳的名下，共有情况上写的是单独所有。
2012年8月，大发（化名）夫妇通过房产中介介绍，向小佳购买了她名下的这套房子，并办理了房产过户手续。
之后，大牛找到大发夫妇交涉，说这套房子是他和小佳的夫妻共同财产，小佳瞒着他偷偷卖房，这套房子的价格卖低了，他要撤销房屋买卖合同并讨回房子。大发夫妇自然不同意。
去年下半年，大牛就将大发夫妇及小佳一同告上法庭，要讨回这套房子。
大牛诉称：当初购买诉争房产时，首付款16万元包括大牛的母亲和奶奶各出资的10万元和1万元、大牛和小佳的共同积蓄5万元，余款均为向银行按揭贷款。因为他和小佳在家庭生活中经常发生矛盾，于2010年底开始一直处于分居状态。2013年5月份，他准备起诉离婚，向福州市房地产交易中心档案馆查询夫妻共同财产情况，才发现妻子瞒着他私自将诉争房产以35万元的超低价格出售给大发夫妇。这套房子是夫妻共同财产，小佳单方无权处分，且该房在出售前已抵押于银行，在办理解押的过程中大发夫妇理应知晓该房属于他和小佳共有。可见，大发夫妇和小佳之间存在串通嫌疑，双方签订的房屋买卖合同理应无效。
庭审中，小佳辩称：大牛所诉的不是事实。她与大牛婚后感情尚可，因为丈夫无业，婚生女出生后基本上由她抚养，根本没有积蓄。2009年9月，她以49.05万元的价格购得诉争房产，该房产的首付款14.65万元是她向妹妹和小姨借款支付的，每月2500元左右的银行贷款也由她一人偿还。诉争房产的产权证只写小佳一个人的名字，应属于她单独所有。之后，大牛因生意失败，抚养婚生女压力大，在小佳的建议下，通过房产中介以实收75万元的价格将诉争屋出售给大发夫妇，根本不存在恶意串通行为。
大发夫妇则辩称：诉争房当初的房产证上只有小佳一个人的名字，他们又是以高于市场评估的价格向小佳买房，不可能具有恶意串通行为。
晋安区法院经审理查明，2012年8月，小佳通过房产中介与大发夫妇签约，约定小佳以实收75万元的价格出售诉争房产。交易过程中，某房地产评估咨询公司出具的估价报告显示，诉争房产评估的市场价为65.11万元。双方约定向房地产交易部门申报诉争房产的成交价为35万元。之后，大发夫妇分多次支付给小佳购房款共计75万元，并入住该房。
该院认为，本案诉争房产的所有权人登记为小佳，共有情况为单独所有，因而她形式上对该房拥有完全的处分权。大发夫妇作为买方，已尽到形式上的谨慎审查义务。
3被告通过房产中介签订房地产经纪合同，可排除双方之前已认识的可能，因而不存在恶意串通的可能。诉争房产的实际交易价格高于市场评估价，符合市场交易惯例，不存在以超低价格交易的行为，属于支付合理对价。至于他们约定的申报价远低于实际交易价的问题，应由有关行政部门加以规制，但不影响本案民事法律行为的认定。现诉争房产的买卖合同已履行完毕，且产权已变更登记至大发夫妇名下。
结合上述情况，可认定大发夫妇对诉争房产已构成善意取得，大牛要求确认诉争房产买卖合同无效的诉请，法院不予支持。
该院同时认为，对于大牛认为小佳侵犯了其基于婚姻关系对诉争房产共有权的问题，他可依据《婚姻法》的有关规定，另行主张权利。
案例 2妻子低价卖房给岳母 丈夫不认账
成交额明显低于市场价，法院认为这是恶意串通
2004年初，晶晶和阿亮（均为化名）在福州登记结婚。2005年4月，晶晶通过房产中介，以32.8万元的价格，向他人购买位于台江区的一套125平方米的商品房。
同年5月，晶晶在房产中介的帮助下，向银行借款10万元，用于购买台江的这套房产，并以该房作抵押。阿亮以抵押物共有人的身份，在该份个人住房借款合同上签字。
2013年2月，晶晶和母亲签订房地产买卖契约，约定将该房以25万元的价格卖给母亲，并将房产过户到晶晶母亲的名下。
阿亮得知后，十分生气，认为这是妻子和丈母娘恶意串通，侵犯了他对诉争房产的合法权益。于是，他将妻子和丈母娘一起告上法庭，要求确认她们的买卖房屋合同无效。
为了防止丈母娘突击把诉争房卖掉，阿亮在诉讼中还申请了财产保全，要求法院查封、冻结诉争房。法院准许了他的申请。
晶晶母女在法庭上就买卖行为解释称：2005年，晶晶母亲出资购买了诉争房。为了贷款便利，她将该房登记在晶晶名下。该房的首付款22.8万元和尾款7万多元都是晶晶母亲一个人支付的。晶晶在2004年1月结婚前的银行存款就达到23万元，这些存款都是其母为了买房需要寄存在她账户内的。阿亮自己在庭上也承认他没有付过该诉争房的房款。由于晶晶和阿亮未进行婚前财产约定，因此晶晶的婚前财产应当属于她的个人财产，不因身份关系的改变而改变财产性质。她账户里的钱是母亲交给她买房的资金。现在，晶晶将诉争房归还给母亲，是物归原主。
台江区法院经审理认为，晶晶于2005年购买的诉争房，应认定为是她与阿亮在夫妻婚姻关系存续期间所得的财产。晶晶母女认为该房产系她们共同出资购买的。为佐证上述说法，她们提供了银行的转账凭条、银行存折及个人贷款还款凭证等证据予以证明。但上述证据的权利人均系晶晶，只能证明是晶晶支付购房款，无法证明是她们共同出资购买诉争屋。由于金钱系种类物，而阿亮与晶晶并未就婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归属进行过约定，因而诉争房应属于阿亮与晶晶的共同财产。
晶晶与母亲于2013年2月签订的房地产买卖契约，系双方恶意串通，以明显低于市场价买卖诉争屋，将诉争房过户到晶晶母亲名下，侵犯了阿亮作为共有权人的合法权利，该买卖行为无效。
一审宣判后，晶晶母女不服，提起上诉。福州市中院终审维持了原判。
律师说法
婚内房归属主要有5种情形
据记者了解，上述案例中的夫妻一方名下有单独婚内房的现象，在福州十分常见，其原因十分复杂。为避免不必要的纠纷，夫妻双方及买房的第三人应采取哪些必要的防范措施？
就此，福建熹龙律师事务所的丁文辉律师认为，根据我国《婚姻法》和相关司法解释的规定，在夫妻双方没有明确对财产归属作出书面约定的情况下，夫妻在婚姻关系存续期间所取得的房产，一般应属夫妻共同所有。
但在现实生活中，对于未约定分别财产制的夫妻，其在离婚时针对房产归属的问题，往往存在以下5种情形：
一是一方凭个人财产或父母资助在婚前购买婚房，婚后用于共同居住，产权登记在购房一方的名下。这种情形下，该房产应属于购房一方所有。
二是双方在婚后取得房产，但产权单独登记在一方名下。由于是夫妻双方在婚姻关系存续期间取得的房产，即使产权只登记在一方名下，该房产也属于夫妻共同财产。
三是婚后由一方父母出资为子女购买的房产，产权登记在出资方子女名下。该房产应视为出资方父母对其子女的赠与，属于出资方子女的个人财产。
四是婚后一方父母借用子女的名义买房，产权登记在其子女名下，除非父母和子女之间另有书面协议，否则该房产属于出资方子女的个人财产或是出资方子女的夫妻共同财产。
五是一方在婚前签订房产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，产权登记在首付款支付方名下的，若离婚时无法协商该房产归属，该房产归产权登记一方所有，另一方有权主张婚后共同还贷的一半及对应的增值部分。
另外，对于夫妻一方侵犯配偶的知情权与平等协商权，擅自向第三人出卖夫妻共同所有的房产的情况，若第三人是善意购买、支付合理对价并已办理产权过户的，另一方无权主张追回该房产，但其可以在离婚时要求擅自出卖房产的一方赔偿自己的损失。
为避免在房产问题上产生纠纷，夫妻双方可以书面约定婚姻关系存续期间所得财产及婚前财产的归属，或者到公证机关对各自的财产、债务的范围等问题进行公证确认。
买房者在购买二手房时为避免产生纠纷也应当注意，所买的房屋如果是夫妻共同财产的，应要求夫妻双方当面在买卖合同上签字。
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